הסכם מתנה

מהי מתנה? מהו הסכם מתנה? מה השיקולים לעריכת הסכם מתנה?

במאמר זה ריכזתי עבורכם מידע רלוונטי בנוגע להסכמי מתנה, לאור העובדה שהסכמי מתנה שכיחים ומקובלים בין בני משפחה.

מהי מתנה?

סעיף 1 לחוק המתנה מגדיר מהי מתנה:

א.מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה

ב.דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות.

ג. מתנה יכול שתהיה בוויתורו של הנותן על זכות כלפי המקבל או במחילתו של הנותן על חיוב המקבל כלפיו.

השיקולים לעריכת הסכם מתנה – 

הסכם מתנה הוא הסכם מיוחד שלעריכתו שיקולים מסוגים שונים:

• שיקולי מס רכישה של נותן המתנה – שכן מדרגות מס הרכישה אינן זהות בעבור דירה יחידה ודירה נוספת.
• שיקולי מס שבח של נותן המתנה – דירת מגורים מזכה, מזכה בפטור ממס שבח(בכפוף לתנאים נוספים המנויים בחוק).
• הגדלת אחוז המימון להלוואה מובטחת במשכנתא בקניית דירה, שכן ישנו הבדל בין "דירה להשקעה" ל"דירה ראשונה", "דירה יחידה"/"משפרי דיור".
• מניעת סכסוכי ירושה.
• הגנה על דירה במערכת יחסים בפרק ב'.
• הגנה על זכויות בן זוג מפני חובות לנושים.

עסקת מתנה במקרקעין –

העברה ללא תמורה של מקרקעין, כמוה כעסקת מתנה והיא נחשבת עסקה במקרקעין על כל המשתמע מכך.

בעסקת מתנה מסוג זה, מתחייב נותן המתנה להעביר את זכויותיו במקרקעין למקבל המתנה.

עם זאת, כל עוד לא בוצע קיבול על ידי מקבל המתנה, רצונו של נותן המתנה מוגדר כהצעה.

מכאן אנו למדים כי עסקת מתנה מוגדרת כחוזה לכל דבר ועניין, ועל כן חלים עליה דיני החוזים.

עסקת העברת דירה במתנה יכולה להיות הדירה (כלומר, בת-ביטול), או בלתי חוזרת (כלומר, בלתי ניתנת לביטול).

כך גם, ניתן לקבוע בהסכם המתנה תנאי מקיים, כלומר כל עוד התנאים של נותן המתנה מתקיימים, הדירה ניתנת במתנה, או תנאי מתלה, כלומר, כל עוד לא הופרו התנאים שהעמיד נותן המתנה, הדירה ניתנת במתנה.

מתנה לאחר מותו של נותן המתנה –

כאשר אדם נותן מתנה שתוקנה למקבלה רק לאחר מותו של הנותן, מדובר במתנה מחמת מיטה ואין לה תוקף שהרי הדבר מנוגד לסעיף 8 (ב) לחוק הירושה הקובע כי לשם כך יש לערוך צוואה. ויודגש: הסכם מתנה אשר נוגד את הוראותיו של חוק הירושה – בטל.

מהן הבדיקות המקדמיות אותן יש לערוך טרם חתימה על הסכם מתנה? 

טרם חתימה על הסכם מתנה יש לקחת בחשבון את תוצאותיהן של מספר בדיקות:

בדיקות מקדמיות: קנייניות, תכנוניות, מיסויות(רכישה, שבח, היטל השבחה).

עניין נוסף שיש ליתן עליו את הדעת הינו נפקותו של יפוי כח בלתי חוזר. בחתימה על יפוי כח בלתי חוזר מוותר המעביר על זכות החזרה שלו מהמתנה, המוקנית לו לפי חוק.

פסיקת בתי המשפט קובעת כי יפוי כח בלתי חוזר מהווה מסמך אקוטי, המעיד על ויתור סופי ומוחלט של נותן המתנה בדבר זכותו לחזור בו מהעסקה ואף מונע ממנו לעשות כן בכל מועד בעתיד.

מהם התנאים לחזרת נותן המתנה מהמתנה?

סעיף 5 (ג) לחוק המתנה קובע כי נותן המתנה רשאי לחזור בו מהמתנה בשל התנהגות מכפירה של מקבל המתנה או אם נותן המתנה שינה את מצבו לרעה.

עד לרישום הזכויות על שם מקבל המתנה בלשכת רישום המקרקעין נותן המתנה יכול לחזור בו מהעסקה, למעט במקרים בהם מקבל המתנה יוכיח כי ביטול המתנה יגרום להרעה במצבו, לרבות הרעה בשל הסתמכות.

ועל כן, ישנה חשיבות יתרה לסד הזמנים. שכן, כידוע, עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום. כל עוד לא בוצע רישום, לא נסתיימה העסקה ולמעשה אין הקניה. ולכן, גם אם נרשמה הערת אזהרה לטובת מקבל המתנה, עדיין יכול נותן המתנה לחזור בו מן העסקה.

גמר העסקה – ברישום בלבד!

עפ"י ס.7 לחוק המקרקעין:

א. עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

ב. עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבויות לעשות עסקה.

מסעיף זה נובעת חשיבות גמר העסקה. שהרי, בין מועד חתימת עסקת המתנה ובין מועד הרישום בטאבו קיים פער זמנים, על כן כל עוד לא בוצעה העברת הזכויות בטאבו, העסקה לא הושלמה ועסקינן רק ב"התחייבות לתת מתנה".